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前两天有购房者在公众号留言：有没有北京最近一年的小区涨幅、降幅排行榜，大家买房参考下，避坑。

小编加班加点终于是把数据搞定了（帮忙点赞转发可好），接下来我们一起看2021年6月-2022年6月北京二手房降价小区前100名。

一、2021年6月-2022年6月北京二手房降价小区1-20名

我们来分析新起点嘉园和北京机床研究所家属楼这两个小区为什么降价这么多。

新起点嘉园

1、学区热后的冷静期。2020年底到2021年初，北京热点片区学区房涨幅非常猛，万柳的蜂鸟社区、新起点嘉园等小区部分房源涨幅都在20%以上，后来伴随着各种政策出现，这个势头才降下来。

2、多校划片，学区热度下降。去年7月初，随着西城、海淀等区“多校划片”的新政实施，市场信心遭受打击，火爆的学区房市场逐渐冷了下来。8月底，北京教委公布了教师交流轮岗制度，在多项设施的共同作用下，让房价再一次走低。

3、二手房指导价影响。去年9月末，海淀区房地产经纪协会发布行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为，同时结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价。据悉，海淀区房地产经纪协会此次给出交易指导参考价的29个小区，包括了多个此前大热的学区房，比如蜂鸟家园、新起点嘉园等。

4、户型真的很一般。这个小区有一居的占坑，也有三居、四居甚至六居的改善。一居占坑的房子户型不行，像下边这个，纯东向一居室，暗卫，报价810万。

再看这个三居室，报价1600万，这户型设计的跟楼梯一样，三个卧室和那么大的客厅，愣是没有一个南向的，两个卫生间都是暗卫，唉，一切为了孩子，忍住。

5、四年四起火灾，挺吓人的。新起点嘉园小区四年四起火灾，其中两起电路起火，小区真的是久经“烤焰”。

北京机床研究所家属楼

1、远郊区老破小，没人接盘。这个小区在密云，还是1980年的老破小，虽然不到100万就能买个小两居，但谁买呀，除非是那种想落户的，自己住或者投资都没戏。

2、进城太远太远了。比如说你在望京上班吧，公交车得两个半小时，开车也得一个半小时，这还是在不堵车的情况下。

远郊区的房子尽量别碰，远郊区的老破小千万别碰。

二、2021年6月-2022年6月北京二手房降价小区21-40名

来看看巴克摩界和加州水郡一期为什么跌了。

巴克摩界

1、小区只有一栋楼。巴克摩界只有一共楼，所以基本是没有什么小区环境，社区氛围的，这种房子保值升值属性都比较差。

2、两梯二十四户。每天上下楼估计得等个小十分钟的电梯，居住密度太大了。

3、流动性比较大。小区基本都是那种面积小，总价低的刚需户型。

加州水郡一期

1、房山本身就是房价洼地，区域内的房子涨幅有限，毕竟产业比不了其他区那么强。

2、加州水郡一期距离地铁大概2公里，步行距离还是比较尴尬的，郊区不邻铁，挺大硬伤。

3、加州水郡一期都是高总价的大户型，总价都上千万了，这么高预算的购房者，很少有去房山置业的，大部分还是靠地缘性客户。

三、2021年6月-2022年6月北京二手房降价小区41-60名

一起来看看山水汇豪苑A区和西园为什么跌了。

山水汇豪苑A区

典型的远郊盘。这个小区在房山窦店，离地铁“十万八千里”，虽然总价低，100多万就能上车，但是刚需往往更看中通勤，对地铁要求更高。

这种房子的流通性太差了。

西园

和山水汇豪苑A区很像，西园在怀柔，80年代的老房子，单价3万多，所在的板块还比较成熟，但毕竟是远郊区，房子流通性不行，能买的大多数就是本地的购房者了。

再次提醒，远郊区真的要慎重，虽然便宜，但是从保值升值性看，大部分房子确实不行。

四、2021年6月-2022年6月北京二手房降价小区61-80名

来看西潞园一里和大泥湾这两个小区。

西潞园一里

1、90年代的老社区，没有电梯，车位紧张，物业管理差。

2、户型设计一般，虽然不到200万就能买个两居室，并且是南北朝向，但每个卧室面积都很小，客厅采光也不好。

3、到地铁距离比较尴尬。这个小区到房山线苏庄站大概1.2公里，走路还是比较远的。

大泥湾

1、学校很一般。小区虽然在中关村，但是对口的是人大附中实验小学，前身知春里小学，比附近很普通的双榆树中心小学和双榆树一小都差。人大附中早培选拔的人借用这个学校的学籍，和普通进入的孩子没关系。这几年还是进步不小，但大致还是和双榆树一二小，中关村四小在同一档。

2、1980年的老破小。年代感比较强，贷款少，居住舒适度不行。

3、单价高。小区13万 的单价，但是社区环境、户型、学校都相对一般，综合性价比并不高。

五、2021年6月-2022年6月北京二手房降价小区81-100名

来看看燕化星城建德二里和裕龙六区为啥降了。

燕化星城建德二里

典型的郊区老破小，物业一般、社区环境一般，户型一般，配套一般，但是总价低，要是真的预算太低，又想上车，其他地方挑不下，再咬咬牙看看这种，否则真的别买。

裕龙六区

近郊老破小，离地铁较远，物业一般、品质一般，车位紧张，顺义的二手房好卖的还是15号线沿线的。

像这种单价3万多，楼龄老，还不临地铁的不好卖，有这钱还不如去看看马坡和仁和的新房呢，单价4万，比这个也贵不了太多，但是物业、户型品质肯定要强很多倍。

（区域新房效果图）

看完这100个小区，我们发现这些小区都或多或少存在一些问题，比如物业差、学校一般、户型差、离地铁远、楼龄老等。

所以大家在选房时，无论是新房还是二手房一定要注意产业强、学校好、地铁近、商业好、公园大、品质高、户型好、物业好这些要素，虽然一个房子不可能全部满足，但是一定要在自己的预算范围内，尽力去挑选性价比最高的，不知道怎么挑房子，可以找选房师帮忙。